11. 売却時の税金制度：譲渡所得

購入した不動産を売却した際、利益が出た場合には「譲渡所得」として、利益分すなわち所得に対して所得税、住民税が課税されます。
不動産を売却して利益が出るのは、次のようなケースがあります。

不動産の譲渡益のなかでも、特に居住用財産（住んでいる家や敷地）の売却に伴う譲渡益には、さまざまな税制優遇の仕組みがあります。譲渡益が出たときには、これらの税制優遇をうまく活用しましょう。

なお、住宅の買い換えで譲渡益が発生する場合、下記で紹介する3つの特例を利用すると、新居で「住宅ローン控除」は適用することができなくなるのが一般的ですので、注意しましょう。
詳しくは「新築マンションで住宅ローン控除を受けるための条件とは」をご覧ください。

3,000万円の特別控除の特例

居住用財産を売却して譲渡益が出た場合、所有期間にかかわらず、その譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。 つまり、3,000万円までの売却益は非課税になります。

●具体的な要件は税務署などにご確認ください。

居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超の居住用の土地・建物を譲渡した場合には、「3,000万円の特別控除の特例」を適用したあと、さらに税率が次のように軽減されます。

●「6,000万円以下」の税率が軽減されます。
●なお、2037年までは復興特別所得税（所得税額の2.1%）が加算されます。
●具体的な要件は税務署などにご確認ください。

特定の居住用財産を譲渡した場合の買い換えの特例

マイホームを売却して譲渡益が出た場合の特例には、次のようなものもあります。

「これまで住んでいたマイホームを売った（譲渡益が発生）価格よりも、新しく買ったマイホームの価格が高い場合には、所得税の課税が買い換えたマイホームを将来譲渡するときまで繰り延べられ、売った年の譲渡益はなかったものとみなして課税されません。反対に、売った価格よりも買った価格が低い場合には、その差額のみを譲渡益とみなして課税する」仕組みです。 

この仕組みを活用すると、本来課税されるべき税金を繰り延べることができます。
「3,000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」を使ってもなお、譲渡益が多額にあるような場合には、その代わりにこの仕組みを使えば、売った年の税金がかからないようにすることができます。

ただし、この制度の適用を受けると、「3,000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」の適用を受けることはできません。したがって、譲渡所得の金額や所有期間などを考慮し、もっとも有利な選択ができるように検討する必要があります。

マイホームの買い換え時に上記の特例を利用する場合の注意点

住宅の買い換えなどで譲渡所得が発生した場合には、上記で紹介した3つの特例のいずれか1つでも利用すると、「住宅ローン控除」が利用できなくなるケースがあるので注意が必要です。

具体的には、購入した新居に入居する年とその前後2年ずつの5年の間（2020年4月以降に譲渡する場合は入居した年の前々年～入居後3年目までの6年間）に譲渡所得の各特例を受けると、住宅ローン控除が適用できなくなります。

マイホームの買い換えで譲渡所得が発生した場合、譲渡所得の特例を利用するよりも住宅ローン控除を利用するほうが有利なケースもあります。両方の制度をよく理解してから選択しましょう。

●具体的な要件は税務署などにご確認ください。
記載した制度は2022年4月1日現在の法令にもとづいています。
しかし、年度途中に税制が改正になったり、通達などにより詳細が決まるケースもありますのでご了承ください。