不動産取得税は、マンションなどの不動産を取得した人に対して、都道府県が課税する税金です。不動産取得税についてあらかじめ知っておくことで、マンションを購入する際の資金計画が立てやすくなります。ここでは、マンションの不動産取得税の計算方法や、納める税金が安くなる軽減措置についてわかりやすく解説します。

マンション不動産取得税に関する基本情報を知ろう

不動産取得税とは、「不動産を新しく取得した時に1回だけ課税される税金」です。「マンションを買った」「土地を買った」「マイホームを建てた」など、新しく不動産を手に入れた際に課税される不動産関係の税金の1つが不動産取得税です。

対象者 ~誰が誰に払う税金か~

不動産取得税は、不動産を取得した人都道府県に支払う税金です。
税金には「国税」や「地方税」などの分類があり、分類により誰が誰に税金を支払うかが異なります。不動産取得税は地方税なので、不動産取得者が地方自治体に税金を支払います。

対象 ~何に対して払う税金か~

不動産取得税は不動産の取得に対して支払う税金です。課税対象になる不動産は、新築・中古を問いません。不動産の登記が済んでいない場合も対象になります。不動産の取得が有償か無償かも問いません。

つまり、不動産の取得方法が贈与・売買・交換・建築(増築や改築含む)かを問わず、個人や法人が不動産を取得したら課税されます。ただし、相続により取得した場合には課税されません。詳しくは不動産取得税が課税されない場合もある?で説明しています。

税率 ~いくら払う税金か~

不動産取得税は、決められた計算式により、税額が算出されます。計算式は以下の通りです。

税額=課税標準額 × 4%

上記の式から分かるように、不動産取得税は、実際に購入した建物や土地の金額から計算されるわけではなく、課税標準額という価格が使用されます。課税標準額については、次の章で説明します。

また、上記の式から分かるように、不動産取得税の税率は原則的に4%ですが、2021年3月31日までは特例措置により、土地および住宅にかかる税率が3%、住宅以外の家屋にかかる税率が4%になっています。計算式は以下の通りです。

土地および住宅:税額=課税標準額 × 3%
住宅以外の家屋:税額=課税標準額 × 4%

また、2021年3月31日までに宅地(宅地および宅地評価された土地)を取得した場合には、評価額が1/2になる措置が取られています。

納税方法 ~どうやって、いつまでに納税するのか~

不動産を取得したら、まず、納税先である地方自治体の税事務所に申告をしましょう。申告をしないと減税措置が受けられない可能性があります。忘れずに申告するようにしましょう。
申告の期限は都道府県によって異なります。不動産を取得した日から10日~60日など幅がありますので、あらかじめ期限や手続きの方法をチェックしておくと安心ですね。

納税通知書は登記や申告から半年ほどで届きます。納税通知書が届くまでの期間も自治体によって差があるため、発送時期もあらかじめ自治体に確認しておくとよいでしょう。

納税通知書が届いたら、不動産取得税を支払います。自治体指定の銀行や信用金庫の窓口で支払うことが可能です。自治体によっては、コンビニエンスストア払いや電子納付、クレジットカード払いも可能です。

不動産取得税の納付期限は、自治体によって変わります。東京都を例として挙げると、納付は原則的に納付書発送月の月末までとなっています。

マンション不動産取得税は購入した金額で計算されないってホント?

不動産取得税は「課税標準額」に税率を掛けて算出します。不動産の「購入金額」や「建築工事費用」に税率を掛けるのではないことに注意してください。

課税標準額とは、不動産取得税に限らず使用される、税額を求めるための基準となる価格のことです。
不動産取得税の課税標準額には、原則として固定資産税評価額(市町村が固定資産の評価を明らかにするために備えている、固定資産課税台帳に登録されている価格)が使われます。そのため、基本的には【課税標準額=固定資産税評価額】と考えればよいでしょう。

マンション不動産取得税は軽減されることがある

不動産取得税には、税金の負担を軽減する軽減措置と免税が行われています。建物に対する措置と土地に対する措置が異なるため、それぞれ順番に説明します。

建物

まずは、建物に関してどのような不動産取得税の軽減措置があるのか確認しましょう。
建物の状態に合わせて、固定資産税評価額から一定の金額が控除されます。前の章で説明したとおり、固定資産税評価額が小さくなるということは、不動産取得税を計算する課税標準額が小さくなることです。そもため、控除により税金額も小さくなります。

建物の状態 控除内容 軽減措置の条件
新築物件 固定資産税評価額から1200万円が控除される。
  • 住宅全般に適用(マイホーム、セカンドハウス、賃貸用マンションなど)
  • 床面積が50m2(戸建て以外の賃貸住宅は40m2)以上240m2以下である。(※)
耐震基準に適合する中古物件

固定資産税評価額から100万円~1,200万円控除される。

物件が建てられた日によって控除額が異なる。

  • 個人が自己の住居用に取得した住宅である。(賃貸用マンションは適用外)
  • 床面積が50m2以上240m2以下である。(※)
  • 1982月1月1日以降に建築された建物。または、新耐震基準に適合していることが証明された建物である(調査が住宅の取得日前2年以内に終了していることが必要)。
耐震基準に適合しない中古物件

固定資産税評価額から30,000~126,000円控除される。

物件が建てられた日によって控除額が異なる。

  • 個人が自己の居住用に取得した住宅である。(賃貸用マンションは適用外)
  • 床面積が50m2以上240m2以下である。(※)
  • 取得後6カ月以内に「耐震改修工事をする」「工事後に耐震基準に適合しているか確認してもらい、適合していることを証明してもらう」「工事後に取得者がその不動産に住む」という3つの条件を満たす。
    中古住宅を耐震基準に適合するように工事する、または工事予定の場合は、自治体に相談することによって不動産取得税の徴収を猶予してもらえる可能性があります。

※床面積は、実際の床面積で判定します。登記の床面積とは異なる可能性があります。マンションの場合は共用部分(エントランスや階段など)の床面積を占有部分(各所有者が住んでいるマンションの一室など)の床面積で按分して加える点に注意が必要です。
実際に軽減対象になるかどうかは、税理士など専門家に確認してもらいましょう。

土地

マンションの土地に関する不動産取得税の軽減措置は以下の通りです。

「45,000円」または「土地1m2当たりの価格×住宅の床面積の2倍(一戸あたり200m2が限度)×税率(3%)」のいずれか高い金額を税額から軽減。

新築、中古に関わらずマンションを取得する場合、ほとんどのケースで土地に関する軽減措置を受けることが可能です。
ただし、まれにこの軽減措置に該当しない場合があるため、実際に軽減対象になるかどうかは、税理士など専門家に確認してもらいましょう。

手続き

1.4で説明したとおり、不動産取得税の各軽減措置を受けるためには、自治体の担当窓口に申告する必要があります。手続きには「不動産の売買契約書」や「登記事項証明書」などが必要になります。また、どの軽減措置を受けるかによって必要な書類が変わります。自治体や不動産業者に確認し、漏れなく準備するようにしましょう。万が一申告を忘れてしまった場合は、自治体の担当窓口に相談してください。

認定長期優良住宅

新築の建物が「認定長期優良住宅」に認定されると、100万円の控除を受けることができます。新築の控除額1,200万円に100万円の控除がプラスされ、合計で1,300万円の控除になります。

公共事業のために新たに不動産を取得する場合、不動産取得税が軽減される

公共事業のために不動産を収用された場合や、譲渡してから不動産を取得した場合、収用や譲渡前に不動産を取得した場合は、不動産取得税の軽減制度を受けることができます。公共事業がなければ新しい不動産を取得する必要はなかったため、不動産取得税が軽減されるのです。

収用や譲渡不動産に代わるものとして認められる不動産の価額から、収用・譲渡した不動産の価格に応じた控除が受けられます。

災害によって不動産が滅失または損壊した時に、損壊(滅失)した不動産に代わる不動産を取得したケースにおいても税金の軽減制度が設けられています。災害の直後に税金軽減などの措置が大急ぎで準備されることもあります。

不動産取得税が課税されない場合もある?

相続による不動産の取得は非課税です。不動産を相続した場合、相続税の対象になるため、不動産取得税を課税してしまうと二重課税になるからです。
親からの相続については、詳しくは住宅購入時に親から受けた贈与を非課税にするには?をご覧ください。

また、以下のような不動産の取得についても免税という扱いになっています。

  • 10万円未満の土地の取得
  • 12万円未満の家屋の建築以外の取得(売買、贈与など)
  • 23万円未満の家屋の建築(新築・増築・改築)による取得

マンション不動産取得税を具体的に計算してみる

ここまでの知識をもとに、具体的に不動産取得税を試算してみましょう。2021年3月31日までに新築建物(床面積70m2 固定資産税評価額1,500万円)と土地(60m2 固定資産税評価額1,600万円)を取得したとして、この場合の不動産取得税を計算します。

【建物の不動産取得税】
1,500万円-1,200万円=300万円
300万円×3%=9万円
建物の不動産取得税は9万円

建物の章で説明したとおり、軽減措置により、新築物件は固定資産税評価額から1,200万円が控除されるため、税率をかける金額は1,500万円-1,200万円=300万円となります。
また、税率 ~いくら払う税金か~で説明したとおり、2021年3月31日まで、建物に住宅に対する税率は3%ですので、建物の不動産取得税は300万円×3%=9万円となります。

【土地の不動産取得税】
1,600万円×1/2=800万円
800万円×3%=24万円

1.3章で説明したとおり、2021年3月31日まで評価額を1/2とする措置があるため、税率をかける金額は1,600万円×1/2=800万円となります。
税率は、建物に対する税率と同じく、2021年3月31日までは3%ですので、建物の不動産取得税は800万円×3%=24万円となります。

ここから、さらに土地で説明した控除が適用されます。

①4.5万円または②土地1m2当たりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍(一戸あたり200m2が限度×住宅の取得持分)×税率(3%)のいずれか高い金額が適用されます。
まずは①と②の金額を比較してみましょう。

①4.5万円
②(1,600万円÷60m2×1/2)×(70m2×2)×3%=55.9万円

2つを比較すると②の金額の方が高いため、②が適用されます。

24万円-55.9万円=-31.9万円

計算結果がマイナスになるので、この場合、土地の不動産取得税は0円となります。

【不動産取得税の課税総額】
不動産取得税合計は建物分+土地分
建物の不動産取得税9万円+土地の不動産取得税0円9万円

よって、不動産取得税の総額は9万円となります。

マンションの不動産取得税まとめ

不動産取得税は、「不動産を新しく取得した時に1回だけ課税される税金」です。

不動産取得時に、いくらお金が必要なのか把握するためにも、不動産取得税について考えておくことは重要なことです。

マンションを購入する予定がある方は、軽減措置なども合わせて不動産取得税について知っておきましょう。