「フラット35」には、いくつかの金利引き下げ制度が設けられています。
「フラット35S」は、「フラット35」を活用する人が省エネルギー性や耐震性などに優れた住宅を取得する場合に、一定期間金利が年率0.25％下げられる制度です。2022年10月からは、一定期間の金利が最大で年率0.5％下げられる「フラット35S」（ZEH）も創設されました。
また、「フラット35」地域連携型・「フラット35」地方移住支援型は、子育て世帯や地方移住者等に対する積極的な取組を行う地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、地方公共団体による補助金交付による補助金交付などとあわせて「フラット35」の金利が一定期間引き下げられる制度です。
「フラット35」地域連携型・「フラット35」地方移住支援型、「フラット35S」・「フラット35」リノベは、うまく併用すると、単独で利用したときよりもさらに金利を引き下げられることがあります。
合計ポイント数が高いほど金利が引き下がる
2022年10月借入申込受付分からは、「フラット35」の金利引き下げ制度が「ポイント制」に変わりました。
「住宅性能」「管理・修繕の状況（維持保全）」「エリア（地域連携）」などの状況によりポイントが得られ、合計ポイント数が多い人ほど金利の引き下げ期間が長く、金利も引き下がる仕組みとなっています。
新築マンションの場合
| 以下1～3のグループごとに1つのみ適用して合計ポイントを算出 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| グループ1 | グループ2 | グループ3 | |||
| 住宅性能 | ポイント | 維持保全 | ポイント | 地域連携 | ポイント |
| 「フラット35」S （ZEH） |
3 | 長期優良住宅 | 1 | 地域連携型 （子育て支援） |
2 |
| 「フラット35」S （金利Ａプラン） |
2 | 予備認定マンション | 1 | 地域連携型 （地域活性化） |
1 |
| 「フラット35」S （金利Bプラン） |
1 | 適用なし | 0 | 地方移住支援型 | 2 |
| 適用なし | 0 | 適用なし | 0 | ||
| 合計ポイント数 | 金利引き下げ期間 | 金利引き下げ幅 |
|---|---|---|
| 1ポイント | 当初5年間 | 「フラット35」の借入金利から 年▲0.25％ |
| 2ポイント | 当初10年間 | 「フラット35」の借入金利から 年▲0.25％ |
| 3ポイント | 当初5年間 | 「フラット35」の借入金利から 年▲0.5％ |
| 6年目から10年目まで | 「フラット35」の借入金利から 年▲0.25％ | |
| 4ポイント以上 | 当初10年間 | 「フラット35」の借入金利から 年▲0.5％ |
住宅性能による金利引き下げ（「フラット35S」）
「フラット35S」の2つの金利引き下げプラン
| 対象となるプラン | 金利引き下げ期間 | 金利引き下げ幅 |
|---|---|---|
| 「フラット35S」 （金利Aプラン） |
当初10年間 | 「フラット35」の借入金利から 年▲0.25％ |
| 「フラット35S」 （金利Bプラン） |
当初5年間 |
●この制度には予算金額の上限が決められており、予算金額に達する見込みになった場合は受け付けが締め切られます。また、受け付け終了日は終了する約3週間前までに「フラット35」のサイトで発表されます。
2022年10月から加わった「フラット35S」（ZEH）プラン
2022年10月以降の借入申込受付分からは、「フラット35S」（ZEH）が創設されました。
ZEH（ゼッチ）とは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略称で、優れた省エネ性能を持った住宅を指します。マンションの場合は、「ZEH（ゼッチ）・マンション」といわれます。
「ZEH-M」、「Nearly ZEH-M」、「ZEH-M Ready」、「ZEH-M Oriented」など、省エネ率などによっていくつか種類があります。
| 施策 | 金利引き下げ期間 | 金利引き下げ幅 |
|---|---|---|
| 「フラット35S」（ZEH） | 当初5年間 | 「フラット35」の借入金利から 年▲0.5％ |
| 6年目から10年目まで | 「フラット35」の借入金利から 年▲0.25％ |
「フラット35S」の金利引き下げの適用を受けるための住宅の条件
「フラット35S」の金利引き下げを受けるためには、取得する住宅が、「フラット35」の技術基準に加えて、「フラット35S」の技術基準を満たしている必要があります。 また、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していることについては、検査機関による有料の物件検査を受け、適合証明書の交付を受けなければなりません。
「フラット35S」（金利Aプラン・金利Bプラン）の技術基準の概要（新築の場合：一戸建て以外）
| 「フラット35S」 | ||
|---|---|---|
| 金利Aプラン | 金利Bプラン | |
| 技術基準 | 下の（1）～（5）のうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること | 下の（1）～（5）のうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること |
| 省エネルギー性 | （1）断熱等性能等級5以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級6の住宅（認定低炭素住宅および性能向上計画認定住宅を含む） | （1）断熱等性能等級4の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級6の住宅 （2）断熱等性能等級5以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級4または等級5の住宅 |
| 耐震性 | （2）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）3の住宅 （3）免震建築物（住宅性能表示制度の評価方法基準1-3に適合しているもの） |
（3）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上の住宅 |
| バリアフリー性 | （4）高齢者等配慮対策等級4以上の住宅 | （4）高齢者等配慮対策等級3以上の住宅 |
| 耐久性・可変性 | （5）長期優良住宅 | （5）劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅（共同住宅等については、一定の更新対策が必要） |
●技術基準の詳細は、住宅金融支援機構等にお問い合わせください。
「フラット35S」（ZEH）の技術基準の概要（新築マンションなど、一戸建て以外の場合）
| 一戸建て以外 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 区分 | 断熱等性能 全住戸で以下を達成 |
一次エネルギー消費量（対省エネ基準） 共用部を含む住棟全体で以下を達成 |
適用条件 （住宅用途の階層数） |
|
| 再エネ除く | 再エネ含む | |||
| 『ZEH-M』 | 強化外皮基準 【断熱等性能 等級5相当】 |
▲20％以上 | ▲100％以上 | 1～3層 |
| Nearly ZEH-M | ▲75％以上▲100％未満 | |||
| ZEH-M Ready | ▲50％以上▲75％未満 | 4・5層 | ||
| ZEH-M Oriented | （再エネの導入は必要ない） | 6層以上 | ||
●技術基準の詳細は、住宅金融支援機構等にお問い合わせください。
「フラット35S」の適用を受けられる方
次の1および2の要件を満たす方が対象となります。
- 「フラット35S」の受け付け期間中に「フラット35S」の申し込みができる金融機関に申し込んだ方
- 「フラット35」の技術基準に加えて、「フラット35S」の技術基準を満たしていることを証明する「適合証明書」を申し込み先の金融機関へ提出した方（「適合証明書」は資金のお受け取り前までの提出が必要です（申し込み時の提出は不要））。
「フラット35」と「フラット35S」の返済総額の比較
「フラット35S」を使った場合に、「フラット35」よりもどれくらい支払利息額が削減できるかシミュレーションしてみましょう。
「フラット35S」（金利Aプラン・金利Bプラン）と「フラット35」の金利差は0.25％ですが、下の表をみてもわかる通り、長い返済期間の中で削減できる利息額は大きくなり、家計への負担を抑えることができます。
「フラット35」（ZEH）の場合は最大0.5％の金利引き下げができるため、さらに効果が期待できます。
（条件）借入額：3,000万円（融資率9割以下）、金利：年1.50％、返済期間：35年（元利均等返済）
| 「フラット35」 | 「フラット35S」 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| （ZEH） | （金利Aプラン） | （金利Bプラン） | ||||||
| 借入金利 | 全期間 | 当初5年間 | 6年目から10年目まで | 11年目以降 | 当初10年間 | 11年目以降 | 当初5年間 | 6年目以降 |
| 年1.50％ | 年1.00％ | 年1.25％ | 年1.50％ | 年1.25％ | 年1.50％ | 年1.25％ | 年1.50％ | |
| 約9.2万円 | 約8.5万円 | 約8.8万円 | 約9万円 | 約8.8万円 | 約9.1万円 | 約8.8万円 | 約9.1万円 | |
| 総返済額 | 約3,858万円 | 約3,746万円 | 約3,785万円 | 約3,819万円 | ||||
| 「フラット35」との差額 （総返済額） |
ー | ▲約112万円 | ▲約73万円 | ▲約39万円 | ||||
●試算結果の数値は概算です。
なお、「フラット35S」には予算金額の上限が決められており、予算金額に達する見込みになった場合は受け付けが締め切られることから、確実に優遇金利の適用を受けるためには早めに申し込むことが必要だといえそうです。
維持保全に関する金利引き下げ（「フラット35」維持保全型）
維持保全・維持管理に配慮した住宅を取得する場合は、「フラット35」の借入金利が引き下げられます。
「フラット35」維持保全型の適用を受けられる方
「フラット35」維持保全型は、次の（1）から（6）までのいずれかに該当する住宅が対象となります。
（1）長期優良住宅（新築住宅、中古住宅）
（2）予備認定マンション（新築マンションのみ）
（3）管理計画認定マンション（中古マンションのみ）
（4）安心R住宅（中古住宅のみ）
（5）インスペクション実施住宅 （劣化事象等がないこと）（中古住宅のみ）
（6）既存住宅売買瑕疵保険付保住宅（中古住宅のみ）
金利引き下げ幅
| 施策 | 金利引き下げ期間 | 金利引き下げ幅 |
|---|---|---|
| 「フラット35」維持保全型 | 当初5年間 | 「フラット35」の借入金利から 年▲0.25％ |
●この制度には予算金額の上限が決められており、予算金額に達する見込みになった場合は受け付けが締め切られます。
また、受け付け終了日は終了する約3週間前までに「フラット35」のサイトで発表されます。
地域連携による金利引き下げ（「フラット35」地域連携型・「フラット35」地方移住支援型）
「フラット35」地域連携型の適用を受けられる方
住宅金融支援機構と連携する地方公共団体が、対象となる事業を実施しており、自身がその事業による補助金交付などの対象である場合に利用できます。
具体的には、住宅の耐久性などの「フラット35」の技術基準やその他融資基準を満たしており、かつ、地域公共団体から「「フラット35」地域連携型利用対象証明書」の交付を受ける必要があります。
●「「フラット35」地域連携型利用対象証明書」の交付条件は、各地方公共団体へご確認ください。
「フラット35」地域連携型の対象となる地方公共団体の事業の概要例
- 子育て世帯が住宅を取得する場合
- UIJターン(大都市圏の居住者が地方に移住すること)を契機として、住宅を取得する場合
- 居住誘導区域外から居住誘導区域内に移住する際に住宅を取得する場合
- 空き家を取得する場合
- 防災、減災対策に資する住宅を取得する場合
- グリーン化（断熱等性能等級6、7相当の高断熱住宅を取得）する場合（2023年4月以降資金実行分から）
●対象となる要件は、地方公共団体が地域の実情を踏まえて設定。
「フラット35」地方移住支援型の適用を受けられる方
住宅の耐久性などの「フラット35」の技術基準やその他融資基準を満たしており、かつ、地方公共団体から「移住支援金の交付通知書」の交付を受ける必要があります。
また、移住支援金の交付決定日から5年以内に、取扱金融機関へ借り入れの申し込みをする必要があります。
●「フラット35」地方移住支援型の取り扱いの有無や「移住支援金の交付決定通知書」の交付条件は、各地方公共団体へご確認ください。
金利引き下げ幅
| 施策 | 金利引き下げ期間 | 金利引き下げ幅 |
|---|---|---|
| 「フラット35」地域連携型（地域活性化） | 当初5年間 | 「フラット35」の借入金利から 年▲0.25％ |
| 「フラット35」地域連携型（子育て支援・空き家対策）※1 | 当初10年間 | 「フラット35」の借入金利から 年▲0.25％ |
| 「フラット35」地方移住支援型 | 当初10年間 | 「フラット35」の借入金利から 年▲0.30％ |
※1 空き家対策は2023年4月資金実行分から
●この制度には予算金額の上限が決められており、予算金額に達する見込みになった場合は受け付けが締め切られます。また、受け付け終了日は終了する約3週間前までに「フラット35」のサイトで発表されます。
