住まなくなっても、マンションは資産価値になる
- 1.住まなくなった分譲マンションを賃貸経営で資産に
- 2.分譲マンションの賃貸における不動産投資の考え方
1.住まなくなった分譲マンションを賃貸経営で資産に
転勤や、子どもが生まれて今のマンションが手狭になることなどを理由に住み替えを考えるとき、これまで住んでいるマンションはどうすればよいのでしょう。
選択肢としては、「売る」と「貸す」の2つが考えられます。
いずれにしても、最初に、家族の将来の住まいに関する考え方を整理する必要があります。その上で、「考えていることが実現できるか？」を検討します。
将来は今のマンションに戻ってきて暮らしたい場合、今のマンションは一時的に「貸す」ことになります。転勤で引っ越しせざるを得ない場合や、子どもが自立するまでの期間に家族の人数にあわせた住まいで過ごしたい場合などです。
今のマンションを「売る」場合と「貸す」場合の経済的なメリット・デメリットを考えてみましょう。
「売る」場合の主なメリット・デメリット
メリット
- 購入価格よりも高い値段で売れると利益が出る。また、その利益には税制優遇を受けられる。
- 売却金額で、今のマンションの住宅ローンが完済できれば、新しい住宅を購入する場合、住宅ローンを組みやすい。
- 固定資産税や火災保険料、管理費・修繕積立金などの支出がなくなる。
デメリット
- 購入価格よりも低い値段でしか売れない場合は損失が出る。
- 売却に伴うコスト（仲介手数料など）がかかる。
- 売却金額で住宅ローンをすべて返済できない場合は、借金だけが残る。
「貸す」場合の主なメリット・デメリット
メリット
- 賃貸収入が今のマンションのローン返済額や管理費、修繕積立金などの固定費を上回る場合には、給与収入などとは別の安定的な収入を得ることができる。
- 今のマンションのローン返済を完済したあとは、賃貸収入の大半が所得となり、老後の生活資金などに使えるだけでなく、収益物件が資産として残る。
- 減価償却費（コスト）などの計上ができるため、場合によっては、現在の給与所得など、他の所得を圧縮することができ、節税につながる。
デメリット
- 賃貸収入が今のマンションのローン返済額や賃貸コストを下回る場合には、貯蓄が目減りしてしまう。
- 今のマンションに対する固定資産税や火災保険料、管理費・修繕積立金などの支出が続く。
- 賃貸管理に伴う支出（設備の修繕費、居室のクリーニング費など）が発生する。
「売る」場合の売却金額は、不動産会社に査定を依頼し、売却に伴うコストも見積もってもらうとよいでしょう。売却金額を、購入金額などと比較することで売却に伴う損益を計算することができます。また、売却代金を住宅ローンの残債と比較すると、繰上返済で住宅ローンが完済できるかどうかがわかります。
「貸す」場合も、家賃の相場は近隣の不動産会社が把握しているはずです。毎月の家賃で、住宅ローンの返済や、不動産会社の仲介手数料、管理費、修繕積立金などのコストがまかなえるかどうかの判断が必要です。
賃貸経営のリスクを知って資産の有効活用を！
賃貸経営の代表的なリスクには、次のようなものがあります。
- 家賃が不払いになる
- 賃借人が見つからない
- 想定していなかった修繕費用の発生
賃貸運営を代行する多くの不動産会社は、家賃が不払いになっても不動産会社が賃料を立て替える「家賃保証」というシステムを持っています。
これは、家賃の集金業務などを代行するだけでなく、賃借人の家賃の不払いリスクを保証してくれるもので、安定した家賃収入を継続的に得たいという方におすすめのシステムです。
ただし、「運営・管理業務の代行のみ」のサービスを委託する場合と比較すると、手数料がやや高めになります。
また、この他にも、賃借人が見つからずに賃料収入が入らない空室リスクへの対応も考える必要があります。
このような場合は、「空室保証」「借り上げシステム」などとよばれる、空室期間中も賃貸運営会社が賃料を支払ってくれるサービスを検討してみるとよいでしょう。
大京穴吹不動産では、空室リスクに対応するため、賃貸借契約期間中に賃料不払いが発生した場合に、その全期間の賃料立て替えも含めて賃貸運営を行うサービスを、賃料等の8%（税抜）＊料金で行っています。
＊ 賃料等とは賃料および管理費等、賃貸借契約の定めにより借主さまが毎月支払う金額です。賃貸運営の報酬として賃貸運営管理料の他、賃貸運営委託料、更新事務手数料、退去業務手数料などが必要となります。
