マンションを賢く買う、税金の話
5.住宅ローンの税優遇が大きい「認定住宅」とは？
「認定長期優良住宅」や「認定低炭素住宅」、「ZEH（ゼッチ）水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」など、一定の要件を満たした住宅を購入すると、一般の住宅に比べてさまざまな税制優遇措置が受けられます。
認定長期優良住宅とは？
「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」にて、認定基準が定められています。
| 長期優良住宅の認定基準（性能項目等） | ||
|---|---|---|
| 劣化対策 | 耐震性 | 維持管理・更新の容易性 |
| 可変性 | バリアフリー性 | 省エネルギー性 |
| 居住環境 | 住戸面積 | 維持保全計画 |
長期間にわたって使用可能な良質な住宅を増やすことを目指して、国が長期優良住宅の技術基準を設定しています。この基準を満たしているかどうかは、建築主の申請に基づいて地方自治体が審査・認定をします。認定された住宅には着工が許可されます。
認定低炭素住宅とは？
認定低炭素住宅とは、「都市の低炭素化の促進に関する法律」の規定により低炭素建築物新築等計画が認定された住宅です。
| 低炭素住宅の認定基準の概要 | |
|---|---|
| 必須項目 |
|
| 選択的項目 （右に揚げる 低炭素化に 資する 措置等のうち、 一定以上を 講じていること） |
|
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の住宅ローン控除
| 新築 | 中古 | |
|---|---|---|
| 居住開始時期 | 2024年１月１日～ 2025年12月31日まで |
2022年1月1日～ 2025年12月31日まで |
| 控除期間 | 13年間 | 10年間 |
| 控除対象となる 住宅ローンの 年末残高限度額 ※1 |
4,500万円 | 3,000万円 |
| 各年の 住宅ローン控除額 |
各年末の住宅ローン残高 × 0.7％ | |
| 対象税 | 所得税（所得税から控除しきれなかった場合は住民税から控除） | |
| 【参考】 適用全期間の 最大控除額 ※2 |
409.5万円 （31.5万円×13年） |
210万円 （21万円×10年） |
※1 控除対象となる住宅ローン等の年末残高は、住宅の取得単価が限度になります。
※2 控除期間の最終年末のローン残高が、「控除対象となる住宅ローンの年末残高限度額」よりも多い場合。
●年末の住宅ローンの残高×0.7％の金額が、所得税額よりも多い場合は、その年分の所得税の課税総所得金額等の5％（上限額97,500円）を限度に、翌年分の住民税から差し引かれます。
●認定長期優良住宅・認定低炭素住宅以外の適用要件は、一般住宅と同様。（詳細：「4.賢いマンション購入の基礎、住宅ローン減税」）
ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）水準省エネ住宅の住宅ローン控除
| 新築 | 中古 | |
|---|---|---|
| 居住開始時期 | 2024年1月1日～ 2025年12月31日まで |
2022年1月1日～ 2025年12月31日まで |
| 控除期間 | 13年間 | 10年間 |
| 控除対象となる 住宅ローンの 年末残高限度額 ※1 |
3,500万円 | 3,000万円 |
| 各年の 住宅ローン控除額 |
各年末の住宅ローン残高 × 0.7％ | |
| 対象税 | 所得税（所得税から控除しきれなかった場合は住民税から控除） | |
| 【参考】 適用全期間の 最大控除額 ※2 |
318.5万円 24.5万円×13年） |
210万円 （21万円×10年） |
※1 控除対象となる住宅ローン等の年末残高は、住宅の取得単価が限度になります。
※2 控除期間の最終年末のローン残高が、「控除対象となる住宅ローンの年末残高限度額」よりも多い場合。
省エネ基準適合住宅の住宅ローン控除
| 新築 | 中古 | ||
|---|---|---|---|
| 居住開始時期 | 2024年１月１日～ 2025年12月31日まで |
2022年1月1日～ 2025年12月31日まで |
|
| 控除期間 | 13年間 | 10年間 | |
| 控除対象となる 住宅ローンの 年末残高限度額 ※1 |
3,000万円 | 3,000万円 | |
| 各年の 住宅ローン控除額 |
各年末の住宅ローン残高 × 0.7％ | ||
| 対象税 | 所得税（所得税から控除しきれなかった場合は住民税から控除） | ||
| 【参考】 適用全期間の 最大控除額 ※2 |
273万円 （21万円×13年） |
210万円 （21万円×10年） |
|
※1 控除対象となる住宅ローン等の年末残高は、住宅の取得単価が限度になります。
※2 控除期間の最終年末のローン残高が、「控除対象となる住宅ローンの年末残高限度額」よりも多い場合
一般住宅の住宅ローン減税よりも優遇されている点は、控除対象となる住宅ローンの年末残高が多いことです。
このために認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅に該当する場合は、減税効果が大きくなります。
住宅ローンを組まなくても減税が受けられる
認定長期優良住宅や認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅は、住宅ローンを組まなくても減税される仕組みがあります（投資型減税）。これらの住宅の性能強化に必要な、標準的なかかり増し費用（45,300円/m2）の10%を、その年分の所得税額から控除でき、控除しきれなかった場合には、残りを翌年の所得税から差し引くことができます。
この制度は、住宅ローン控除と重複して適用はされず、いずれかの選択となります。
| 居住年 | 対象住宅 | 控除対象 限度額 |
控除率 | 控除限度額 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年12月31日まで | 認定長期優良住宅 認定低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 |
650万円 | 10％ | 65万円 | |
●上記以外にも、所得要件や床面積などの条件があります。具体的な要件は税務署などにご確認ください。
「登録免許税・不動産取得税・固定資産税」のさらなる優遇
認定長期優良住宅を取得する場合は「登録免許税」、「不動産取得税の軽減措置」、「固定資産税等の特例」が一般住宅よりも優遇され、認定低炭素住宅を取得する場合は「登録免許税」が優遇されます。
| 認定長期優良住宅 | 認定低炭素住宅 | 一般住宅特例 | ||
|---|---|---|---|---|
| 登録免許税 | 所有権保存登記 | 0.1％ | 0.1％ | 0.15％ |
| 所有権移転登記 | 0.1％ （マンション） |
0.1％ | 0.3％ | |
| 不動産取得税 （新築で取得する場合） |
1,300万円控除 | 1,200万円控除 | ||
| 固定資産税 | マンション | 7年間 | 5年間 | |
| ●新築住宅にかかる減額特例（税額が1/2になる）の適用期間 | ||||
●適用期間：登録免許税は2027年3月31日まで、不動産取得税・固定資産税は2026年3月31日まで
