2.住宅ローンと頭金

マンションのような不動産を買う場合には、物件そのものの価格に加えて、さまざまな経費がかかります。チラシなどに大きな数字で記載されている金額は物件価格。諸経費はそこには具体的に記載されていません。しかし、物件の価格自体が大きい金額なだけに、諸経費も軽視するわけにはいきません。マンションの場合、ローンの借入額など諸条件によりますが、物件価格の5%程度かかることがあります。5,000万円の物件の場合、約250万円前後の費用がかかる可能性があります。
マンションを購入するには、この「物件価格」と「諸経費」の合計額を、「自己資金」と「住宅ローン」で準備することになります。

ポイント整理

一般的には、「頭金」と「諸経費」は、「自己資金」でまかないます。
そして、自己資金で足りない額を住宅ローンに頼ります。自己資金が多ければ多いほど、住宅ローンの借入額を小さくすることができますが、現実には住宅購入のために資金を貯めるのは難しいという人も多いはず。そんな人は、「自己資金をどう貯める？目標額からの計画的な貯蓄が重要」や「住宅購入時に親から贈与を受けた場合贈与税が非課税になる制度」などのコンテンツも参考にしてください。

手元にある貯蓄のすべてを住宅購入の自己資金に充ててしまうと、万が一家族に何かあったときなどの対応ができません。したがって、緊急時の予備資金として少なくとも3カ月ぐらいの生活資金は手元に残しておいたほうがいいでしょう。
住宅の購入資金は、住宅ローンの返済額、将来の生活費、子供の教育費、夫婦の老後の生活資金などのバランスに配慮しながら決定することが大切です。

住宅ローンを組む前に頭金について知っておきたいこと

住宅ローンの頭金とは、購入物件の代金を支払うときに「住宅ローンを借りずに自己資金で充当する部分」のことです。
頭金を用意することで、総支払額がどのくらい変わってくるのか下の表をご確認ください。

物件価格　4,000万円の場合で試算（35年元利均等返済・金利2.0％・固定金利）

●表示の金利は試算用に想定したもので、実際の金利ではありません。

頭金の割合が大きいほど総支払額は少なくなり、負担が小さくなります。 頭金が0円の場合と比較すると、頭金が10％のときには総支払額が約156万円少なくなり、頭金が20％のときには313万円、頭金が30％のときには469万円も総支払額が少なくてすみます。

このように、頭金が多ければ多いほど、住宅ローンを借りる金額が少なくなり、その後の返済負担を小さくすることができます。

頭金は現在の生活や貯蓄バランスも踏まえて検討しよう

頭金の割合が大きいほど、住宅ローンの支払い総額は少なくなり、金融機関によっては、頭金の割合を増やすと住宅ローンの金利を優遇するところもあります。

そうなると、頭金は多いほどよいと思うかもしれませんが、一概にそうとは言い切れません。なぜなら、頭金を増やすための貯蓄に何年もかかる場合、その間に住宅の価格が上がることや、住宅ローンの金利が上昇する可能性が考えられるからです。そうなると、総支払額がかえって増えてしまい、思ったように削減ができなくなってしまいます。

現在の生活を続けた場合、「月々いくら頭金の貯蓄ができるのか」「頭金を貯めるためにどのぐらいの期間が必要なのか」「住宅や金利の動きはどうなのか」などの情報を総合的に考えて判断することが必要でしょう。

また、マイホームを購入する際には、登記費用やローンの保証料など、頭金以外にも諸費用がかかることに注意しましょう。
詳しくはこちら：マンション購入にかかる諸経費について

住宅ローンの頭金が多い場合のメリット・デメリット

頭金を多く用意した場合のメリットとデメリットについて説明します。

このようなメリット・デメリットをふまえ、住宅ローンの頭金をいくら払うか考えてみましょう。

自己資金をどう貯める？目標額からの計画的な貯蓄が重要

住宅を購入する際の自己資金の内訳は、「諸経費」と「頭金」です。
この「自己資金」の貯め方にはどんな方法があるでしょうか。

住宅購入資金のように、用途や時期が明確に決まっている資金は、積立定期（銀行等）や積立定額貯金（ゆうちょ銀行）など、元本割れのない安全な金融商品を選択し、少しずつでもコツコツと積み立てていくことが大切です。
勤務先に給与天引きで貯蓄ができる財形貯蓄の仕組みがある場合には、「住宅財形貯蓄」を活用する方法もあります。 住宅財形貯蓄は、貯めたお金を住宅取得のために使う場合、一定の金額までは利息に税金がかからない優遇があります。

積み立て方法は、「給与天引き」が効果的です。
収入から生活費などを使ったあとに残ったお金を貯蓄するよりも、まず、収入から貯蓄するお金を差し引いて、残ったお金の範囲で生活費をまかなうほうが計画的に早く貯蓄することができます。

自己資金を上手に蓄えるには、住宅の購入時期と貯蓄目標額、毎月の積立額を決め、なるべく早く始めることが重要です。

例えば5年後に500万円貯めたいなら、月5万円、ボーナス時20万円で年100万円貯めるというように計画的にお金を貯めていきましょう。

押えておきたい「金利動向」など

「これからコツコツと貯蓄をして自己資金を蓄えるか、それとも、頭金は少なくてもいいから今住宅を購入するか」の判断をするときには、次の2つのことに注意を払う必要があります。

ひとつは｢マンション価格の動向｣です。
自己資金を蓄えている間にマンションの価格が上がってしまうと、結果的に住宅ローンの借入額が増えてしまい、毎月の返済負担が重くなります。

もうひとつは、｢住宅ローン金利の動向｣です。
仮に、今から2年間で頭金を200万円貯めて住宅を購入するときに、住宅ローン金利が今よりも0.5％上がっていた場合と1％上がっていた場合とで、総支払額はどうなるでしょうか。
頭金0円で購入する場合と、2年後に頭金を200万円にして購入する場合の総支払額を比較してみましょう。

物件価格　4,000万円の場合で試算（35年元利均等返済・固定金利）

●表示の金利は試算用に想定したもので、実際の金利ではありません。

今から頭金を貯める場合、実際の購入は数年先となります。
数年後の金利が上昇していれば、むしろ負担増となるケースもでてきます。

「マンション購入ガイド」内でも金利動向などに触れたコンテンツ（「今後の金利動向から金利タイプを検討する」）がありますので、それらも参考に購入時期をご検討ください。