住宅に関わる税金

居住用財産の3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却して利益（所得）が出た場合、3,000万円までの譲渡益（譲渡所得）には税金がかからない制度で、適用を受けるには税務署に確定申告をする必要があります。

おもな適用要件

1. 所有者が現に居住している住宅であること。また、住まなくなった場合でもその日から3年目の年末までに売れば適用が認められます（例：2022年4月末に引っ越して居住しなくなった住宅は、2025年12月末までの譲渡であれば適用になります）。
2. 親子や夫婦など特別な関係がある人に売ったものでないこと。その他、生計を一にしている親族等も特別な関係に含まれます。
3. 売った年の前年及び前々年にこの特例や「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと。また、売った年、その前年及び前々年に「③特定居住用財産の買い換え特例」の適用を受けていないこと。なお、入居した年、その前年又は前々年にこの特例を適用する場合、新居は「住宅ローン控除」を適用できません。
4. 売却した翌年の確定申告期限内に確定申告を済ませること。

• ● 上記以外の適用要件もあります。国税庁のホームページ等を参照してください。
• ● 記載した制度は2022年4月1日現在の法令にもとづいています。しかし、年度途中に税制が改正になったり、通達などにより詳細が決まるケースもありますのでご了承ください。

居住用財産の軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で10年超所有しているマイホーム（居住用財産）を売却して利益（所得）が出た場合、一定の条件を満たせば、長期譲渡所得に対する税率が軽減される制度です。
なお、この制度の適用要件を満たした場合は「1居住用財産の3,000万円の特別控除」の要件も満たしますので、併用することができます。
適用を受けるには税務署に確定申告をする必要があります
● 適用要件は、国税庁のホームページ等を参照してください。

事例）マイホームを5,200万円で売却した場合、所有期間別の税額

• ● 減価償却、復興特別所得税などは考慮していません。
• ● 上記は課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下のケースの例。6,000万円を超えると税額の計算方法が変わります。

特定居住用財産の買い換え特例

マイホーム（居住用財産）を買い換える際に、売却した住宅に譲渡益（所得）が発生した場合、一定の要件のもと、譲渡益（所得）に対する税を繰り延べることができます（譲渡益が非課税になるわけではありません）。
この制度のおかげで、マイホームを売却して得たお金から税金を払う必要がなくなるため、それだけ多くのお金を買い換え先の住宅の購入代金に充当することができます。
なお、この制度は、2023年12月31日までの譲渡が対象になります。
適用を受けるには税務署に確定申告をする必要があります。

事例）マイホームを5,200万円で売却し、買い換え先を5,200万円（住宅価格5,100万円＋取得費用100万円）で購入した場合

• ● 例えば、新しく買った住宅を将来6,200万円で売却する場合、6,200万円と取得価格5,200万円の差額である1,000万円の譲渡益に対して課税されるのではなく、この1,000万円に特例を受けて課税を繰り延べられた4,000万円を加えた5,000万円が譲渡益として計算されます。
• ● 減価償却などは考慮していません。

おもな適用要件

1. 居住期間が10年以上で、かつ譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超のマイホームであること。
2. 譲渡した価格が1億円以下であること。
3. マイホームを譲渡した年の前年から翌年までの3年間にマイホームを買い換えて一定期限までに住むこと。
4. 親子や夫婦など特別な関係がある人に売ったものでないこと。その他、生計を一にしている親族等も特別な関係に含まれます。
5. 買換資産で「住宅ローン減税」との併用はできません。
6. 売却した翌年の確定申告期限内に確定申告を済ませること。
7. 新たに購入する住宅が居住部分の床面積が50m²以上であること
8. 新たに購入する住宅が一定の省エネ基準を満たしていること。（●）

• ● 2022年4月以後の譲渡、かつ、買換資産が2024年以後に建築確認を受ける住宅又は建築確認を受けない住宅で建築日付が2024年7月1日以降である場合

• ● 上記以外の適用要件もあります。国税庁のホームページ等を参照してください。
• ● 記載した制度は2022年4月1日現在の法令にもとづいています。しかし、年度途中に税制が改正になったり、通達などにより詳細が決まるケースもありますのでご了承ください。