買い替えの流れ

売りたいマイホームを査定する

買い替えをする際、マイホームがどのくらいの価格で売れそうかを把握することは、
買い替え先を購入するための資金計画を考える上でとても重要です。
そのため、最初にマイホームの「査定」を行いましょう。
査定とは、不動産の価値を評価して、どのくらいの価格で売れそうかを算出することです。
まずは簡易査定でおおまかな査定価格※を出してみましょう。簡易査定はおおまかな目安です。簡易査定である程度情報を収集したら、実査定を仲介会社に依頼しましょう。
※【宅地建物取引業法34条2-2】宅地建物取引業者は、当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

※ 査定は、仲介会社が独自の総合的判断で行うため、会社によって算出価格が異なる場合があります。

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マイホームの売り出し価格を決める

マイホームを売却する前に、売り出し価格を決める必要があります。
お客さま（売主）は少しでも高い価格で売却したいと思うでしょう。特に住宅ローンを借りてマイホームを購入している場合は、売却資金で残ったローンを返済したいでしょうし、買い替え先の購入資金にも充当したいでしょう。
いっぽう買主は、少しでも低い価格で購入したいと考えているものです。
売り出し価格は、お客さまの希望する売却価格と査定価格を踏まえ、お客さまと仲介会社が相談して決定します。

仲介会社と媒介契約を結ぶ

マイホームの売却のために、仲介会社に不動産の売却を依頼する契約を「媒介契約」といいます。
媒介契約には3つの種類があり、売却活動の条件が異なります。
主な相違点は以下の4つです。

1. 他の仲介会社へも売却の依頼ができるか？
2. 売主（お客さま）が自分で買主を探して直接契約することができるか？
3. 国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するサイト「指定流通機構（レインズ）」への登録義務があるか？
4. 契約を交わした仲介会社が、売主（お客さま）へ販売・問い合わせ状況の報告をする頻度は？

専任媒介契約と専属専任媒介契約には有効期限を設ける必要があり、3ヶ月を超えない範囲で期間を設定しなければなりません。3ヶ月が経過しても買主が見つからない場合は、お客さまの依頼により契約を更新することができます。

なお、媒介契約の種類によって、仲介会社に支払う仲介手数料が変わることはありません。
媒介契約の種類を決定したあとに、仲介会社と媒介契約を締結します。
仲介会社と相談して、お客さまにあった種類を選択しましょう。

仲介手数料とは？

買い替えをする場合、現在のマイホームの売却を仲介会社に依頼します。
そこで発生するのが、「仲介手数料」です。

仲介手数料は法律で上限が決められており、不動産の成約価格が400万円を超える場合、
不動産の成約価格×3％＋6万円（別途消費税）の計算式で求められる金額になります。

たとえば、マイホームが2,000万円で成約した場合の仲介手数料の上限は、
2,000万円（成約価格）×3％＋6万円＝66万円（別途消費税）です。

仲介手数料は、売買の成功報酬として、通常は買主との売買契約締結時に手数料の50％を仲介会社に払い、残りの50％は物件の引き渡し（残代金授受）時に支払います。

仲介会社と媒介契約を結ぶ際に、支払うタイミングと支払う割合を確認するようにしましょう。

マイホームの売却活動

媒介契約を結ぶと、仲介会社の売却活動がスタートします。
売却活動は、以下の流れで進みます。

買主と売買契約を結ぶ

購入検討者との交渉がまとまったら、売買契約を結びます。
売買契約を結ぶにあたっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。

なお、このときには、買主から売主（お客さま）に手付金が支払われます。
手付金の額は、一般的には売却価格の10～20％程度で、売主はこの手付金を売買代金の一部として受け取ります。

契約時には売却価格が確定するため、仲介会社に支払う仲介手数料も確定します。
仲介手数料は、契約時に50％、物件の引き渡し（残代金授受）時に残りの50％を支払うのが一般的です。
仲介会社と媒介契約を結ぶときに支払い時期も確認しておきましょう。

売買契約時に売主（お客さま）が行うこと

• 買主との売買契約の締結
• 買主からの手付金の受け取り（売却代金の10～20％）
• 仲介会社への仲介手数料（一般的には50％）の支払い

引き渡し（残代金授受）

マイホームを買主に引き渡す日に、売却代金の残代金の授受、登記変更、鍵の引き渡しなどをまとめて行うことになります。
引き渡しに向けては、あらかじめ準備すべきことがあります。

マイホームの売却と、買い替え先の購入を同時進行で考えているお客さまは、仲介会社の担当者や、買い替え先担当者と連絡をしっかり取ってスムーズな引き渡しを行うことがポイントです。

引き渡しに向けた事前準備

引き渡しに向けて、あらかじめ以下のことを行いましょう。
（1）現在の住居の住宅ローンの完済手続き
（2）引っ越しの準備
（3）引き渡し時に必要な書類の手配

引き渡しの手続き

買い替え先購入の検討

これまでは、買い替えにおけるマイホームを売却する流れを説明しました。
では買い替え先の購入はどのタイミングで行えばよいのでしょうか？

買い替え先の購入の検討を「いつから始めるか」によって、マイホーム売却時に注意すべき点が異なります。
売却タイプごとにご説明します。

同時進行タイプ

現在の住宅の査定と並行して新しい住宅購入の検討をスタートさせます。
現在の住宅の売却価格が確定しない段階で新しい住宅を探すことになりますが、査定価格を参考にして資金計画を立てることもできます。新旧の住宅の引渡し時期を揃えれば、仮住まいに伴う費用がかかりません。なお、売却代金を購入代金に充てる場合は、現在の住宅の引き渡しをして売却代金を受け取ったあとに、新しい住宅の引き渡しを受けて購入代金を支払う事になります。

売却先行タイプ

マイホームの売却価格が確定する「売買契約」後に、買い替え先の購入を検討するため、新居購入の資金計画を立てやすいメリットがあります。
ただし、マイホームの引き渡しから、買い替え先の引き渡しを受けるまでに時間がかかる場合は、仮住まいが必要になります。

購入先行タイプ

購入先行タイプは、先に買い替え先の購入を決めてからマイホームの売却をスタートすることになるため、仮住まいは不要です。
ただし、一時的にとはいえ新旧２つの住宅ローン返済を並行して行わなければならない場合があります。また、マイホームの売却価格が想定を下回る場合には、負担増につながります。