住まいの買い替えNavi

買い替えの流れ

マイホームを買い替える際にはさまざまな手続きが必要です。
まずは、マイホームを売却する流れを理解し、その流れの中に買い替え先の購入タイミングをあてはめて考えてみましょう。

STEP 01

売りたいマイホームを査定する

売りたいマイホームを査定する

買い替えをする際、マイホームがどのくらいの価格で売れそうかを把握することは、
買い替え先を購入するための資金計画を考える上でとても重要です。
そのため、最初にマイホームの「査定」を行いましょう。
査定とは、不動産の価値を評価して、どのくらいの価格で売れそうかを算出することです。
まずは簡易査定でおおまかな査定価格※を出してみましょう。簡易査定はおおまかな目安です。簡易査定である程度情報を収集したら、実査定を仲介会社に依頼しましょう。
※【宅地建物取引業法34条2-2】宅地建物取引業者は、当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

机上査定(簡易査定) FAX・インターネット・モデルルーム等での査定がこれにあたります。
過去の売り出し事例や成約事例をもとに査定価格を算出します。
実査定(訪問査定) 実際に売却する不動産を仲介会社の担当者が訪れて、現地で建物や設備の状況、間取りなどを確認します。
役所や法務局での調査等も行い、過去の売り出し事例や成約事例ももとにした、机上査定より精緻な査定です。

※ 査定は、仲介会社が独自の総合的判断で行うため、会社によって算出価格が異なる場合があります。

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STEP 02

マイホームの売り出し価格を決める

マイホームの売り出し価格を決める

マイホームを売却する前に、売り出し価格を決める必要があります。
お客さま(売主)は少しでも高い価格で売却したいと思うでしょう。特に住宅ローンを借りてマイホームを購入している場合は、売却資金で残ったローンを返済したいでしょうし、買い替え先の購入資金にも充当したいでしょう。
いっぽう買主は、少しでも低い価格で購入したいと考えているものです。
売り出し価格は、お客さまの希望する売却価格と査定価格を踏まえ、お客さまと仲介会社が相談して決定します。

1 お客さま
希望価格
お客さまが希望する売却価格。
2 査定価格 過去の売り出し事例や、お客さまからいただいたマイホームに関する情報、
実査定時に得た情報等をもとに算出した価格
3 売り出し
価格
(媒介価格)
お客さまの希望価格と査定価格をもとに、お客さまと仲介会社が相談して決める価格。

STEP 03

仲介会社と媒介契約を結ぶ

仲介会社と媒介契約を結ぶ

マイホームの売却のために、仲介会社に不動産の売却を依頼する契約を「媒介契約」といいます。
媒介契約には3つの種類があり、売却活動の条件が異なります。
主な相違点は以下の4つです。

  1. 他の仲介会社へも売却の依頼ができるか?
  2. 売主(お客さま)が自分で買主を探して直接契約することができるか?
  3. 国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するサイト「指定流通機構(レインズ)」への登録義務があるか?
  4. 契約を交わした仲介会社が、売主(お客さま)へ販売・問い合わせ状況の報告をする頻度は?
種類 複数の仲介会社への
依頼
売主(お客さま)が
自分で買主を探す
指定流通機構
(レインズ)への登録
売主(お客さま)への
報告義務
一般媒介
契約
義務なし 義務なし
専任媒介
契約
× 7日以内 1回以上/2週
専属専任
媒介契約
× × 5日以内 1回以上/1週

専任媒介契約と専属専任媒介契約には有効期限を設ける必要があり、3ヶ月を超えない範囲で期間を設定しなければなりません。3ヶ月が経過しても買主が見つからない場合は、お客さまの依頼により契約を更新することができます。

なお、媒介契約の種類によって、仲介会社に支払う仲介手数料が変わることはありません。
媒介契約の種類を決定したあとに、仲介会社と媒介契約を締結します。
仲介会社と相談して、お客さまにあった種類を選択しましょう。

仲介手数料とは?

買い替えをする場合、現在のマイホームの売却を仲介会社に依頼します。
そこで発生するのが、「仲介手数料」です。

仲介手数料は法律で上限が決められており、不動産の成約価格が400万円を超える場合、
不動産の成約価格×3%+6万円(別途消費税)の計算式で求められる金額になります。

たとえば、マイホームが2,000万円で成約した場合の仲介手数料の上限は、
2,000万円(成約価格)×3%+6万円=66万円(別途消費税)です。

仲介手数料は、売買の成功報酬として、通常は買主との売買契約締結時に手数料の50%を仲介会社に払い、残りの50%は物件の引き渡し(残代金授受)時に支払います。

仲介会社と媒介契約を結ぶ際に、支払うタイミングと支払う割合を確認するようにしましょう。

STEP 04

マイホームの売却活動

マイホームの売却活動

媒介契約を結ぶと、仲介会社の売却活動がスタートします。
売却活動は、以下の流れで進みます。

  1. 指定流通機構(レインズ)への登録

    仲介会社は、売り出す物件の情報を指定流通機構(レインズ)に登録します。レインズは国土交通省の指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピュータ・ネットワーク・システムです。このネットワークには全国の売却希望物件等の情報が登録されるため、購入検討者を広い範囲から探すことができます。
    なお、レインズに登録すると登録証明書が交付され、仲介会社を通じて売主(お客さま)に渡されます。

    指定流通機構とは、国土交通大臣の指定を受けた全国で4つ(東日本、中部、近畿、西日本)の公益法人です。
    利用会員数は、東日本:約6万6千社、中部:約1万6千社、近畿:約2万7千社、西日本:約2万5千社です。
    この指定流通機構によって運営されている不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システムを「レインズ」といいます。

  2. 広告・宣伝活動

    売り出し物件の広告・宣伝活動は仲介会社の費用負担で行われ、お客さまには一定の頻度で仲介会社からの経過報告が行われます(専任媒介契約の場合は2週間に1回以上、専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上の頻度で文書または電子メールによる報告)。
    購入検討者がなかなか現れない場合には、仲介会社と相談し、売却希望時期等に配慮しながら、売り出し価格を下げるなどの対応をすることになります。
    広告・宣伝は、インターネットへの掲載や新聞の折り込みチラシ、住宅情報誌への掲載などの方法で行われます。

  3. お客さま(購入検討者)のご案内

    購入検討者に良い印象を持っていただくことも成約のポイントになります。
    ご自宅を広く見えるように物を整理したり、あらかじめ掃除をしておくとよいでしょう。
    また購入検討者への感じの良い応対も心がけるようにしましょう。

    事前にお約束した日時に、購入検討者のお客さまを仲介会社の担当者が同行して、ご自宅の間取りや内装、設備などを見学させていただきます。

  4. 商談

    購入検討者の購入希望価格と売り出し価格が一致しない場合もあります。仲介会社はお客さまの売却希望条件をもとに、購入検討者との間で価格や代金の支払い方法などの交渉を行います。 その他の条件についても譲れる点と譲れない点があればあらかじめ明確にして交渉を進めましょう。

STEP 05

買主と売買契約を結ぶ

買主と売買契約を結ぶ

購入検討者との交渉がまとまったら、売買契約を結びます。
売買契約を結ぶにあたっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。

なお、このときには、買主から売主(お客さま)に手付金が支払われます。
手付金の額は、一般的には売却価格の10~20%程度で、売主はこの手付金を売買代金の一部として受け取ります。

契約時には売却価格が確定するため、仲介会社に支払う仲介手数料も確定します。
仲介手数料は、契約時に50%、物件の引き渡し(残代金授受)時に残りの50%を支払うのが一般的です。
仲介会社と媒介契約を結ぶときに支払い時期も確認しておきましょう。

売買契約時に売主(お客さま)が行うこと

  • 買主との売買契約の締結
  • 買主からの手付金の受け取り(売却代金の10~20%)
  • 仲介会社への仲介手数料(一般的には50%)の支払い

STEP 06

引き渡し(残代金授受)

引き渡し(残代金授受)

マイホームを買主に引き渡す日に、売却代金の残代金の授受、登記変更、鍵の引き渡しなどをまとめて行うことになります。
引き渡しに向けては、あらかじめ準備すべきことがあります。

マイホームの売却と、買い替え先の購入を同時進行で考えているお客さまは、仲介会社の担当者や、買い替え先担当者と連絡をしっかり取ってスムーズな引き渡しを行うことがポイントです。

引き渡しに向けた事前準備

引き渡しに向けて、あらかじめ以下のことを行いましょう。
(1)現在の住居の住宅ローンの完済手続き
(2)引っ越しの準備
(3)引き渡し時に必要な書類の手配

引き渡しの手続き

(1)必要書類
ケースによって異なりますが、通常は以下の書類が必要です。
・不動産登記済権利証、または登記識別情報
・実印と印鑑証明書
・住民票(※売却する物件の登記簿住所と今の住所が異なる場合)

(2)登記手続き
売主(お客さま)に住宅ローンがあれば「抵当権の抹消登記」、また売主(お客さま)から買主への「所有権の移転登記」が行われます。手続きは一般的に仲介会社が手配する司法書士が行います。

(3)残代金・各種精算金の授受
以下の項目の金額が精算され、買主からお客さま(売主)に支払われます。
・売買契約書に記載された「最終金(残代金)」
・固定資産税・都市計画税の日割り精算分
・管理費等の日割り精算分(マンションの場合)

(4)鍵の引き渡し

(5)仲介手数料の支払い
仲介会社に仲介手数料の残金を支払います。

STEP 07

買い替え先購入の検討

買い替え先購入の検討

これまでは、買い替えにおけるマイホームを売却する流れを説明しました。
では買い替え先の購入はどのタイミングで行えばよいのでしょうか?

買い替え先の購入の検討を「いつから始めるか」によって、マイホーム売却時に注意すべき点が異なります。
売却タイプごとにご説明します。

同時進行タイプ

現在の住宅の査定と並行して新しい住宅購入の検討をスタートさせます。
現在の住宅の売却価格が確定しない段階で新しい住宅を探すことになりますが、査定価格を参考にして資金計画を立てることもできます。新旧の住宅の引渡し時期を揃えれば、仮住まいに伴う費用がかかりません。なお、売却代金を購入代金に充てる場合は、現在の住宅の引き渡しをして売却代金を受け取ったあとに、新しい住宅の引き渡しを受けて購入代金を支払う事になります。

同時進行タイプ 購入フロー、購入検討、売買契約を結ぶ、引き渡しを受ける(残代金支払い) 売却フロー、査定、売り出し価格決定、媒介契約を結ぶ、売却活動、売買契約を結ぶ、引き渡し(残代金授受)

売却先行タイプ

マイホームの売却価格が確定する「売買契約」後に、買い替え先の購入を検討するため、新居購入の資金計画を立てやすいメリットがあります。
ただし、マイホームの引き渡しから、買い替え先の引き渡しを受けるまでに時間がかかる場合は、仮住まいが必要になります。

売却先行タイプ 売却フロー、査定、売り出し価格決定、媒介契約を結ぶ、売却活動、売買契約を結ぶ、引き渡し(残代金授受) 購入フロー、購入検討、売買契約を結ぶ、引き渡しを受ける(残代金支払い)

購入先行タイプ

購入先行タイプは、先に買い替え先の購入を決めてからマイホームの売却をスタートすることになるため、仮住まいは不要です。
ただし、一時的にとはいえ新旧2つの住宅ローン返済を並行して行わなければならない場合があります。また、マイホームの売却価格が想定を下回る場合には、負担増につながります。

購入先行タイプ 購入フロー、購入検討、売買契約を結ぶ、引き渡しを受ける(残代金支払い) 売却フロー、査定、売り出し価格決定、媒介契約を結ぶ、売却活動、売買契約を結ぶ、引き渡し(残代金授受)

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