1.マンション購入後にかかる管理費・修繕費

購入後の意外な落とし穴！？管理費・修繕費と駐車場

マンションを購入すると入居後にかかる費用として、住宅ローンとは別に管理費や修繕積立金があります。それらの費用の役割と目的などを解説しています。
マンション管理に関する役割を知って、間違いのない購入計画を立てましょう。

購入後の意外な落とし穴！？管理費・修繕費と駐車場

マンションを購入すると、住宅ローンの返済以外に毎月「管理費・修繕積立金」がかかります。「管理費」と「修繕積立金」は何が違うのでしょうか？使い道はそれぞれどうなっているのでしょうか。

「管理費」と「修繕積立金」の違いは、簡単に言いますと、その「使い道」の違いです。原則的には、「管理費」と「修繕積立金」は、分けて経理処理しなければいけません。つまり原則として、「修繕積立金」として積立てているお金を「管理費」の費用として使うことはできないということになります。

日々の保守・点検に要する費用つまり“通常の管理に要する経費”に充当されるのが『管理費』とされています

一方、長期修繕計画に基づく修繕費など “特別の管理に要する経費”に充当されるのが『修繕積立金』とされ、上述の『管理費』とは区別されます。

●管理組合は、修繕積立金を取り崩しても足りない時は、必要な範囲内において借り入れをすることができ、修繕積立金をもってその償還に充てることができます。

また、『修繕積立基金』は修繕積立金を補完し、適正な修繕積立金を確保するためマンションの購入者が引き渡し時までに一時金を拠出し、管理組合発足時に相当額を有するよう修繕積立金に充当する基金です。

なお、これら管理費等は、使用頻度は勘案せずに各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出されるのが普通で、通常のマンションは共有持分は建物の総専有床面積に対する各専有面積の割合と規定しているので、購入する住戸の専有面積に応じて負担額が変わってきます。

マンションは実にさまざまな材料や部材から構成されていますが、これらの材料や部材には“耐用年数”があるので、その耐用年数に応じて、いつかは”大規模修繕”を行わなければならない時期が到来します。

その時期を予測し、その時に修繕費用がいくら必要なのかを想定し、備えておくのが『長期修繕計画』です。
通常『修繕積立金』は、『長期修繕計画』を基に設定されます。
また、『修繕積立金』は以下の3つの方式より設定されるのが一般的です。

均等積立方式	資材・数量等を勘案の上、該当する金額を代入して長期修繕計画に対応する期間の総額を算出し、その金額を同期間の月数で割り戻した金額を月額とする方式。経済的に可能であれば最も望ましい方式といえる。
段階増額方式	均等積立方式同様総額を算出し、購入者の当初月額負担を軽減するため、一定期間ごとに段階的な増額を行い最終的に必要となる総額と一致させる方式。
一時金徴収方式	段階増額方式同様総額を算出し、積立金総額との不足額を明らかにするとともに、不足する金額が大規模修繕時に一時金等により徴収されることを購入者にあらかじめ明示する方式。一時金徴収・増額等不確定要素の多い方式といえる。

新築マンションの場合、修繕積立金は管理会社と売主が協議し、設定するのが一般的なため、当初の修繕積立金額だけでなく、長期修繕計画を基にした先々の修繕積立金額も認識しておくことが必要です。

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均等積立方式	資材・数量等を勘案の上、該当する金額を代入して長期修繕計画に対応する期間の総額を算出し、その金額を同期間の月数で割り戻した金額を月額とする方式。経済的に可能であれば最も望ましい方式といえる。
段階増額方式	均等積立方式同様総額を算出し、購入者の当初月額負担を軽減するため、一定期間ごとに段階的な増額を行い最終的に必要となる総額と一致させる方式。
一時金徴収方式	段階増額方式同様総額を算出し、積立金総額との不足額を明らかにするとともに、不足する金額が大規模修繕時に一時金等により徴収されることを購入者にあらかじめ明示する方式。一時金徴収・増額等不確定要素の多い方式といえる。