徹底比較！気になる住まいの選択肢
そろそろマイホームが欲しいけど、このまま賃貸暮らしのほうがいいのか？
マンションにしようか？それとも一戸建てか？
新築は素敵で魅力的だけど、中古の方が実際のお部屋を確認しやすいし・・・。
住宅購入の際の悩みや迷い、不安は尽きないものです。
それらを払拭するためには、まず、老後の生活まで見据えた家族のライフプラン、生活設計をしてみることが役に立ちます。
将来のライフイベントを見える形にし、それらにいくらかかるかをある程度見積もっておけば、マイホームにどのくらいの予算をかけてもいいかが見えてきます。いまも満足、将来も安心のマイホーム購入ができるよう、この章では、ライフプランの基本的な考え方からご紹介していきます。
4.新築or中古
新築マンションがいいか？それとも中古マンションがいいか？
この選択も、単に物件の価格だけの比較にはなりません。
物件価格以外で購入時にかかる一時的なコストや購入後のランニングコスト、さらに設備や品質等も含めて総合的に検討する必要があります。
新築・中古それぞれのメリットを比較
新築マンションと中古マンションのメリットには次のような点があります。
新築マンションのメリット
- 仲介手数料がかからない
- 住宅ローンの金利・借入条件が中古よりも有利なケースがある
- 信頼できる売主・管理会社の物件なら、管理費・修繕積立金が計画的に決められている
- 先進設備が採用されており、満足度の高い生活が送れる
- 省エネ性能が高い物件であれば、税制面のメリットもある
中古マンションのメリット
- 立地や広さが同じであれば、新築に比べて価格を抑えやすい
- 新築マンションを購入する場合に、一般的にかかる修繕積立一時金（将来の大規模修繕などの準備金）がかからない。
- 現物を見て検討できる
- 生活環境や入居者の様子もわかる
といったメリットがあります。
それぞれについて簡単にみてみましょう。
仲介手数料ってどれくらい？ 諸経費（イニシャルコスト）の違い
不動産会社などの仲介で中古マンションを購入する場合は、通常の登記費用などに加えて仲介会社に支払う仲介手数料が発生するため、その点も考慮しておかなければいけません。
仲介手数料の限度額は「購入価格の3％ + 6万円（別途・消費税）」（購入価格が400万円を超える場合）で計算されます。たとえば 3,000万円の中古物件を購入した場合、約100万円の費用が必要となります。
●中古マンションでも、不動産会社が販売している物件をその不動産会社から直接購入する場合であれば、仲介手数料は不要です。
また、物件によってはクロスの貼り替えや配管工事など、住み始めるまでにメンテナンスやリフォームが必要な場合もあります。
これらの点を踏まえると、中古マンションを購入する際には、諸経費の支払いに備えて、自己資金を多めに準備しておくことが必要です。
住宅ローンの借入条件の違い
住宅ローンを借りる時、中古マンションは、金融機関によっては借入期間に制限が加えられ、35年の返済期間のローンを組めない場合があります。
住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」の場合は、新築マンション、中古マンションともに、住宅の品質に関して、一定以上の基準をクリアする必要があります。
管理費・修繕積立金の違い
築年数の古いマンションは管理費や修繕積立金に対する考え方が乏しく、新築当時の管理費や修繕積立金が低く設定されていたケースが見受けられます。そのため、中古で購入しようとした時に管理費や修繕積立金が高くなり、その合計が月額4万～5万円以上になっている例も多数あります。
さらに、将来必要な修繕費が積み立てられておらず、修繕時に入居者が別途一時金を出さないといけないケースなどもあります。
中古マンションを選ぶときも、最近の新築マンションのように概ね20年～30年分の「長期修繕計画」が当初からきちんと立てられている物件を選ぶことが重要です。
その他の比較ポイント
新築マンションと中古マンションの違いを明らかにするために、その他の新築のメリットをあげてみます。
設備に関して
新築マンションの場合、お風呂がスイッチひとつで沸かせるフルオートバスであったり、ハンズフリーのインターホンであったり、床暖房や浄水器など人気の高い設備がついている可能性が高い。
税制面の優遇措置の違いについて
新築住宅には、「新築住宅に係る固定資産税の減免措置 ※２」がありますが、中古住宅にこれは適用されません。
（一般的な新築の一戸建ては3年間、マンションは5年間、建物にかかる固定資産税の税額が半額になります。）
また、ローンを利用して住宅購入をした際の税制優遇「住宅ローン減税制度」は、新築でも中古でも適用可能ですが、中古住宅の場合は控除額が小さくなることがあります。また、中古物件の場合は築年数等の制限があるので、購入するときのチェックが必要です。
購入時にかかる「不動産取得税」についても、中古物件の場合は建築後の年数が経過しているほど控除額が少ないため、新築に比べて税額が高くなる可能性があります。
以上のように、新築マンションと中古マンションには物件価格以外にもさまざま違いがあります。したがって、新築と中古を比較する場合には、総合的な観点から検討する必要があります。
※２適用期限：2026年3月31日まで
