コンパクトマンションの魅力

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INTERVIEW

北野 琴奈

ファイナンシャルプランナー
北野 琴奈さんに聞く「コンパクトマンション購入ガイド」

北野 琴奈さんKotona Kitano

ファイナンシャル・プランナー(日本FP協会認定 CFP®認定者)
ワインエキスパート(日本ソムリエ協会認定)

1974年 北海道生まれ。
津田塾大学卒業後、会社員を経て独立。
実践型FPとして資産運用、不動産投資・賃貸経営、
キャリアなどに関する講演、執筆、コンサルティング等を行う。

Q1マンション購入時や
購入後にかかるお金について
教えてください。

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  • まず購入時に必要な金額の目安は一般に、物件本体の金額に加え、新築は3~7%程度、中古で6~10%程度と言われています。
    4,000万円の住宅の場合、新築120~280万円、中古240~400万円程度の諸費用を見積もっておくということです。
    この諸費用の主な内容としてはこちらです。

  • ・印紙税
  • ・固定資産税・都市計画税精算分
  • ・登記関係費用(不動産登記、抵当権設定登記)
  • ・修繕積立基金
  • ・ローン保証料
  • ・火災・地震保険料
  • ・不動産取得税
    (厳密には、購入後半年~1年後くらいに支払い)
  • ・仲介手数料
  • ・家具購入、引越し費用

要件を満たす新築の場合、税制の優遇が受けられる等、諸費用に関しては一般に新築の方が少なくなる傾向があります。
また基本的に新築では不要の仲介手数料は、中古住宅購入の際には必要です。(中古でも売主から直接購入の場合は不要)金額は、「物件価格の3%+6万円(別途消費税)」が上限となっており、諸費用の中で占める割合は小さくありません。

この他、売買契約時に売主に支払う「手付金」の存在も覚えておきましょう。
上記の諸費用とは異なり最終的に購入価格の一部にはなりますが、ローンではなく自己資金で用意する必要があり金額もある程度になるため、予め確認しておいた方が良いでしょう。通常は購入価格の5~10%程度となっていますが、個々の案件により異なります。

購入後にかかるお金については、毎月(毎年)必要となる主なものとして以下が挙げられます。

  • ・ローン返済
  • ・管理費
  • ・修繕積立金
  • ・固定資産税、都市計画税

その他毎年ではありませんが、 数年毎に更新が必要となるのが火災・地震保険料です。
また不定期にはなりますが、築年数が経つにつれ居室の設備故障にかかる修繕・交換費用も心積もりしておいた方が良いでしょう。

Q2私の年収で都心の
コンパクトマンションを
買えるのでしょうか?

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  • マンション購入の可否は、皆さんそれぞれの資金計画によって決まります。一概にこうとお答えすることは難しいため、ここでは基本となる考え方をご説明しましょう。
    コンパクトマンションに限らず、マイホーム購入を検討する際には、自分がどのくらいお金を借りられるのかを金融機関などで試算してもらうと思います。
    その際に提示される「年収の○%程度までOK」、「試算では△万円までローンを組めます」というのはひとつの目安にはなりますが、多くの場合、皆さんのライフスタイル・生活の優先順位まで考慮したものではないことに注意が必要です。
    住宅ローンを検討するにあたっては、「どのくらい借りることができるのか?」という基準ではなく、「自分が住まいにかけられる金額はいくらか?」という各々の状況に基づいた視点を持ちましょう。
    一つの目安となるのは現在のご自身の状況です。それぞれ実際の金額を出し、購入後に考えられる支出額と比較、検討します。
    (引越しや経年に伴う修繕など不確定要素については、一旦「仮定」として数字を挙げてみましょう。)

現在、住まいにかけているお金
  • ◇毎月・・・家賃、共益費、住宅購入のために貯蓄している金額
  • ◇2年に一度程度・・・更新料
  • ◇不定期・・・引越しの際にかかる費用(退去時清掃等費用、新居の礼金、仲介手数料、引越し代等)
マイホーム購入後にかかるお金
  • ◇毎月・・・ローン返済、管理費、修繕積立金
  • ◇毎年・・・固定資産税・都市計画税
  • ◇数年毎の更新・・・火災保険料・地震保険料
  • ◇不定期・・・経年等によって発生する修繕費

両者が同程度であれば購入した後も当面はやっていける可能性が高く、乖離が大きい場合は資金計画の見直しが必要です。
加えて、中長期的な視点も持ちましょう。人生の中で「住」の他に考えるべき大きな支出には、リタイア後の生活費と子供の教育費がありますから、その分の貯蓄も考慮に入れ住まいにかけられる金額を算出する必要があります。
ご参考までですが、リタイア後に必要な金額はご夫婦おふたりで3,000万円程度(シングルの場合はこの7割程度で考えます)、子供一人当たりの教育費は1,000万円程度(全て国公立の場合)という統計もあります。

最近は、独身の女性がコンパクトマンションを購入するケースも見受けられます。
将来、結婚などにより売却や賃貸にすることも考えられている場合は特に、立地や利便性、管理体制の良さなどといった資産価値の落ちにくいものという視点も持って選びたいところです。

Q3なぜ資産価値を
考える必要があるのですか?

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  • 将来、売却や賃貸を行う場合、立地や利便性、希少性等、市場における「資産価値」が売却価格や賃料に影響するからです。
    もっともマイホームに関しては、毎日の生活の中で「資産価値」を意識することはあまりないでしょう。せいぜい、ニュースで不動産市況についての話しが出る時くらいだと思います。
    通常は、何らかの理由で売却の可能性がある場合等に調べ始めるという方が大半ではないでしょうか。

仮に4,000万円のマンションを、ローン3,600万円(金利1.3%、30年元利均等返済)で組み購入した場合を考えてみます。
10年後の価格が購入時の①90%、②70%になったとすると、それぞれ①3,600万円、②2,800万円です。
一方、10年後の残債は2,550万円となります。
この状況で売却した場合、①②ともに売却価格は残債以上なので、手元資金の持ち出しはありません。ただし②については売却時の諸経費も入れると手残りはあまりないと思われます。(購入時の自己資金まで含めて考えると②はマイナスです。)
一方①の場合は多少手元に残ると思われるので、次の住宅購入の頭金にも使えそうです。
このような視点で考えると、資産価値も考慮に入れて検討するのもひとつでしょう。
もちろん、売却は考えておらず一生保有するつもりの方もおられるはずで、その場合は必要性を感じないかもしれません。
ですが、長い人生においては想定外のことが起きる可能性も十分考えられます。いざという時に慌てずに済むように、ある程度は気に留めておいても良いはずです。

Q4マンションを購入された方の
タイミングは?
また何が決め手になる
傾向が多いですか?

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  • 皆さんのお話しを伺っていると、購入のタイミングは大きく2つに分けられると感じます。
    ひとつは、ご自身のライフプランにのっとったもので、結婚、子供の誕生・成長、就学、独立、リタイアといった何らかの区切りです。生活パターンが変わる機会に、一度住まいも見直そうと考える方が多いようです。
    もう一方は、外的な周りの環境によるものです。例えば、金利低下、物件価格の上昇(今を逃すと、いつ買えるかという思い)、会社の寮がなくなるなどということから、検討→購入という流れです。
    もちろん、いくつかの要素がからむケースも多く見受けられます。
    子供が小学生になりマイホーム購入に興味を持ちつつあった状況で、金利低下が追い風となり購入に到った、などという形ですね。

購入の決め手は、価格や地域、駅からの距離、生活(教育)環境、利便性等に加え、最近は「資産価値」を重視する声も増えています。
当然、駅からの距離や生活環境なども資産価値に含まれるのですが、それらが自分だけではなく、他の人にとっても「価値」として高いのかどうかという客観的な視点も大切にしているということです。
「マイホーム購入=終の棲家」ではなく、様々なライフイベントを区切りとした住み替えも視野に入れて購入を検討する方が多くなっているため、資産価値を重視する風潮があるのだと思われます。

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